Cláusulas de contrato de locação de galpão que mais geram processos judiciais

Na prática, os processos em locação de galpão quase nunca começam “porque alguém não quis pagar”. Eles começam porque o contrato deixou zona cinzenta em pontos sensíveis: quem paga o quê, quem responde por qual risco, como mede entrega/devolução e como sai antes do prazo.

Se eu tivesse que resumir: as cláusulas que mais viram litígio são as que tratam de (1) reajuste e revisão de aluguel, (2) rescisão/multa e prazo, (3) manutenção e responsabilidade técnica, (4) benfeitorias e devolução, (5) encargos (IPTU/seguro/condomínio), (6) garantias, e (7) licenças/AVCB e passivo ambiental. A Lei do Inquilinato dá o pano de fundo, mas o “campo de batalha” é o texto contratual.

1) Reajuste, índice e revisão do aluguel: a cláusula “bomba-relógio”

A cláusula de reajuste parece simples (“IGP-M anual”) até o dia em que o índice dispara. Desde o choque de índices na pandemia, a discussão judicial sobre onerosidade/revisão ganhou corpo, e o ponto central é: não existe revisão automática; ela depende do caso concreto e da prova.

Onde nasce o processo:

Índice escolhido sem alternativa (ex.: só IGP-M)
Falta de regra para renegociação

Como reduzir litígio (e risco financeiro):

Defina índice + substituição: se o índice ficar indisponível, distorcido ou descolado do setor, qual entra (e como)?
Crie um rito de renegociação antes de judicializar: aviso formal, janela de 30–60 dias, troca de demonstrativos e proposta por escrito.
Em galpão, recomendo separar o que é aluguel do que é reembolso de despesas (condomínio, IPTU, seguros) para evitar “mistura” na revisão.

2) Rescisão antecipada, multa, carência e “entrega de chaves”: o litígio mais frequente

Em locação de galpão, a rescisão raramente é “só” rescisão. Geralmente envolve:

investimento em adequação,
prazo mínimo de operação,
carência,
multa escalonada,
e um debate enorme sobre quando a devolução ocorreu de fato.

Pontos que mais dão problema:

Multa calculada de forma ambígua (“3 aluguéis” vs “proporcional ao saldo do contrato”).
Carência mal redigida (carência “gratuita” mas com encargos escondidos).
Confusão entre desocupação física e entrega formal (chaves, termo, laudo de saída).

Boas práticas que evitam processo:

Multa proporcional ao tempo restante, com fórmula objetiva
Definir marco de devolução: “entrega das chaves + termo de vistoria de saída assinado” (ou procedimento equivalente).
Prever rescisão por descumprimento técnico: se o imóvel não sustenta a operação (piso, cobertura, pé-direito, energia).

3) Manutenção, estrutura e responsabilidade técnica: telhado, piso e instalações viram briga grande

Galpão não é “sala comercial grande”. O risco técnico é outro: piso industrial, cobertura, drenagem, docas, marquise, pátio, rede elétrica, SPDA, mezanino, sprinklers. Quando há problema, o impacto financeiro é alto e a disputa vira “quem paga a conta”.

A Lei do Inquilinato estabelece deveres do locador e do locatário (entregar em condições de uso, conservar, usar conforme destinação etc.). O contrato precisa transformar isso em matriz de responsabilidade aplicável ao seu galpão.

Cláusulas que mais geram litígio:

“Manutenção por conta do locatário” sem separar manutenção ordinária de vício/estrutura.
Ausência de padrão técnico (“piso adequado”) sem laudo, resistência, planicidade, tolerâncias.

Como escrever de modo defensável:

Anexos técnicos: laudo de piso, condições de cobertura, drenagem, elétrica, AVCB/ITs aplicáveis, fotos datadas.
Tabela “quem faz o quê”: ordinário (locatário) vs estrutural (locador), com exemplos.
Cláusula de interrupção operacional: se houver interdição/risco, qual é o tratamento de aluguel/encargos durante o período (sem prometer resultado, mas definindo regra).

4) Benfeitorias, acessões e devolução do imóvel: onde o dinheiro “some” (ou vira ação)

Galpão exige adequação: docas, escritório, elétrica, climatização, piso, racks, sistemas de incêndio. O conflito aparece na saída: o locatário quer indenização ou compensação; o locador quer o imóvel “como era”.

No Brasil, é comum haver cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, e o STJ consolidou a validade dessa renúncia (Súmula 335). Só que o tema tem nuances: o STJ também já destacou que renúncia a benfeitorias não se estende automaticamente a acessões, dependendo do caso.

Onde explode:

O contrato não diferencia benfeitoria útil/necessária/voluptuária (e não define aprovação prévia).
Não existe “projeto aprovado” e “memorial do que foi instalado”.
Falta regra de reversão: fica para o imóvel ou o locatário remove? Em qual estado?
Vistoria de saída sem critério: vira disputa sobre “desgaste natural” vs “dano”.

Como reduzir risco:

Exigir aprovação prévia por escrito para intervenções relevantes.
Anexo de “melhorias autorizadas” e regra de reversão (fica/retira/indeniza) por categoria.
Vistoria inicial e final com fotos + checklist e, quando necessário, laudo técnico.

5) Encargos: IPTU, seguro incêndio, condomínio e “despesas invisíveis”

Outro campeão de ações é cobrança de encargos “por fora” ou sem prova: IPTU, seguro, taxa condominial, fundo de reserva, manutenção de áreas comuns, segurança, etc.

A regra prática é simples: pode ser do locatário se o contrato prever e se a cobrança for transparente e comprovada. Há decisões reconhecendo a cobrança de IPTU e seguro incêndio quando há previsão expressa.

Onde nasce o processo:

Cobrança sem demonstrativos (boleto “genérico”).
Condomínio/associação sem convenção clara ou sem prestação de contas.
Seguro “do imóvel” cobrado com cobertura inadequada (ou duplicada).
Repasse de obras de capital como se fosse despesa ordinária.

Cláusula madura:

Define quais encargos são reembolsáveis e exige documentação mínima (carnê IPTU, apólice/averbação, balancete).
Trata de rateios extraordinários (pátio, cobertura, drenagem) com regra específica.
Amarra o seguro (cobertura, vigência, beneficiário, franquia, quem aciona).

6) Garantias (fiança, caução, seguro-fiança) e execução: o contrato precisa prever o “pior dia”

Quando dá inadimplência, o processo acelera por falhas de garantia: fiança mal qualificada, caução insuficiente, seguro-fiança com condições que ninguém leu.

Falhas típicas:

Fiança sem comprovação patrimonial, sem outorga conjugal quando aplicável, ou com fiador “de papel”.
Caução sem regra de atualização/uso (e sem definição do que pode ser abatido).
Seguro-fiança com exclusões críticas (multas, danos, encargos).

O que eu exijo ver em contrato bem feito:

Critério objetivo de reforço/substituição de garantia (ex.: perda de capacidade financeira, vencimento, cancelamento).
Procedimento de notificação (prazo, forma, endereço, e-mail válido).

7) Licenças, AVCB e passivo ambiental: risco jurídico que vira risco pessoal

Em galpões industriais/logísticos, o contrato precisa separar com clareza:

licenças da atividade (locatário),
conformidade do imóvel (locador, em geral),
e o que é compartilhado (adequações, reformas, projetos, responsabilidade técnica).

Dois focos de litígio:

AVCB e segurança contra incêndio: quem responde por projeto, execução, manutenção e renovação, e o que acontece se houver exigência nova.
ambiental: contaminação preexistente, resíduos, e responsabilidade por remediação/indenização.