Taxa extra e fundo de reserva. Entenda a diferença

Entenda quando a responsabilidade é do locador ou do locatário

Uma mulher está escrevendo em um pedaço de papel que diz taxa extra fundo de reserva

O que é Fundo de Reserva?


O fundo de reserva é uma reserva financeira permanente prevista na convenção do condomínio, criada para cobrir despesas imprevistas ou emergenciais. Pode também ser usada para complementar o caixa em situações excepcionais. Funciona como uma espécie de poupança para situações que não estão previstas no orçamento regular.


O fundo de reserva geralmente é implantado como percentual sobre o valor de condominio, ou um valor fixo mensal.


Serve para cobrir despesas emergenciais, como por exemplo, uma manutenção em elevador, quebras. E é uma forma de segurança financeira, pois se o caixa do mês não cobriu, pode recorrer ao Fundo de Reserva.


Esse fundo não pode ser utilizado para despesas ordinárias, despesas essas descritas na lei do inquilinato em seu artigo 23. 


O que é Taxa Extra?


A taxa extra é uma cobrança pontual, temporária e específica, aprovada em assembleia específica. Serve para cobrir gastos extraordinários que não estavam no orçamento anual. Muito utilizada em gastos com obras, como pintura de fachada, troca de elevadores. 

A Taxa extra, diferentemente do Fundo de Reserva, tem data de início e fim. 

Pode ser estipulada em única parcela ou fracionada.

E de quem é a responsabilidade no pagamento?

Primeiro passo é saber se a denominação dada a referida cobrança, se trata mesmo de taxa extra ou de fundo de reserva. Muitas vezes síndicos e administradores de condomínios utilizam a nomenclatura erroneamente, trazendo dúvidas a respeito do pagamento. 

Assim, é importante conhecer a lei do inquilinato, artigos 22 e 23, lei 8245/91. Lá trata o tema despesas ordinárias e extraordinárias, conforme texto de lei descrito abaixo:

“Art. 22. O locador é obrigado a

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.”


“Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.”


Assim, a clareza na classificação das despesas e a observância da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) são fundamentais para garantir uma relação justa e transparente entre as partes. 


Por Centure Imóveis 10 de julho de 2025
Entenda tudo sobre responsabilidade solidária
Por Centure Imóveis 2 de julho de 2025
É uma ação judicial movida pela parte locatária, sendo esse locatário uma figura empresarial, ou seja, aplica-se para os contratos comerciais. Tem o intuito de obrigar, de forma judicial, o proprietário a renovar o contrato de locação comercial por mais tempo, mesmo que o locador não queira. A fim de preservar o ponto comercial e o fundo de comércio construído pelo inquilino. tem previsão legal nos artigos 51 a 57 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), FINALIDADES Proteção do fundo de comércio, no qual o locatário construiu no local Estabilidade do ponto comercial, trazendo a segurança de permanência no local Evita abuso do locador, como por exemplo, pedir o imóvel, e com a valorização devido ao ponto comercial construído, alugar para outrem com valores maiores. REQUISITOS LEGAIS PARA A AÇÃO RENOVATÓRIA O contrato de locação tem prazo determinado de no mínimo 5 anos. O mesmo locatário exerce a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos 3 anos ininterruptos; A ação é ajuizada entre 1 ano e no máximo 6 meses antes do fim do contrato. LOCATÁRIO NA AÇÃO RENOVATÓRIA O locatário além de cumprir com os requisitos legais citados acima, deve também a boa conduta cono locatário, estando em dia com suas obrigações contratuais e legais. Além de provar que o aluguel pago atualmente é condizente com a realidade de mercado LOCADOR NA AÇÃO RENOVATÓRIA O locador pode se defender da ação renovatória utilizando de argumentos como: utilização do imóvel para uso próprio, desde que não haja má fé, em querer utilizar o ponto comercial do locatário. No caso do locatário não estar arcando com os encargos locatícios em dia, pode se fazer prova da inadimplência e do não interesse em continuar a locação com os frequentes atrasos. E ainda, no caso de tentativa de negociação de novo aluguel, comprovar que o aluguel pago pelo locatário está abaixo do de mercado, e o locatário se recusa a atualizar o valor. CONCLUSÃO A ação renovatória é uma ferramenta jurídica que visa assegurar a continuidade das atividades comerciais do locatário, protegendo o investimento realizado no ponto comercial e garantindo estabilidade no exercício da atividade empresarial. Ao estabelecer critérios objetivos para seu ajuizamento, a legislação busca equilibrar os interesses entre locador e locatário, coibindo práticas abusivas e preservando o fundo de comércio. Porém há de verificar o equilíbrio econômico da relação, buscando atender tanto a parte locatária como a locadora.
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