Aluguel pré pago: Entenda!

Saiba tudo sobre aluguel pré-pago

1- O que é aluguel pré-pago?


O aluguel pré pago é considerado quando a parte locatária faz o pagamento do aluguel ou aluguéis antecipadamente, ou seja, antes de usar ou usufruir do bem.


O formato que está sendo mais utilizado nos contratos de locação, tanto comerciais, como residenciais é o locatário antes de adentrar no imóvel, realizar o pagamento do período subsequente. Por exemplo, o locatário retirada as chaves  e já faz o pagamento do aluguel para os próximos 30 dias.


1. Artigo 42 da lei 8245/91

Assim, no artigo 42 da lei 8245/91, estipula a regra para o aluguel antecipado:


"Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo”


Esse artigo significa que:

O aluguel pré-pago só é permitido se o contrato não conter garantia locatícia, tais como: fiador, seguro fiança, título de capitalização, caução.

Caso contrário, o locador estará violando a lei e poderá sofrer sanções civis.


2. Qual a vantagem do aluguel pré-pago 

A locação quando ocorre pelo formato de aluguel pré-pago, ela dispensa a garantia locatícia, assim, excluímos ter que solicitar alguém para ser fiador,  pagamento de seguros, tendo que dispor de mais taxas para consolidar o contrato de locação.

E para o locador, a segurança financeira, de ter o aluguel pré pago, antes de ser utilizado.


3. Ação de despejo 

Nos casos de ações que precisem ser impetradas contra locatários inadimplentes, existem algumas particularidades, quando envolve contrato de aluguel pre pago:


Primeiramente, como não há garantia locatícia, não há de se falar em citação de fiadores, sinistros em seguradoras, o que claramente traz uma celeridade ao processo de desocupação do imovel.


Assim, o artigo 59, da lei 8245/91, traz o tema:


Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo

IX- a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)


Assim, o dispositivo, consagra a possibilidade de ação de despejo em liminar, desde que não haja garantia locatícia.

Diante disso, pode-se falar que a locação com modalidade de aluguel pré pago, é uma opção, que traz tanto beneficios a parte locadora, como a parte locatária.


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Direito de preferência

Por Sistemas Centure • 27 de maio de 2025
O que é o direito de preferência? É a prioridade legal ou contratual que uma pessoa tem para comprar determinado imóvel caso o proprietário decida vendê-lo. Isso significa qu e, antes de vender para outra pessoa, o proprietário deve oferecer a venda àquele que tem esse direito. No s casos de locação, quem faz jus a esse direito de preferência é a parte LOCATÁRIA Tal direito está disciplinado Art. 27 a 34 da lei 8245/91 (Lei do Inquilinato): Se o proprietário de um imóvel alugado quiser vendê-lo e esse imóvel estiver alugado com contrato por prazo determinado, o inquilino (locatário) tem o direito de ser o primeiro a receber a proposta de compra. O dono do imóvel deve avisar o inquilino por escrito (por exemplo, por carta registrada, e-mail, notificação judicial ou extrajudicial), informando os detalhes da venda: preço, condições de pagamento, prazos etc. A ideia é dar ao inquilino a prioridade para comprar o imóvel nas mesmas condições que seriam oferecidas a outra pessoa. E caso o locatário não se manifeste? Depois qu e o inquilino recebe o aviso (por escrito) de que o locador/proprietário quer vender o imóvel alugado, ele tem um prazo de 30 dias para responder dizendo se quer ou não adquirir o imovel. Tal prazo é computado a partir do dia do recebimento da comunicação formal. Se o inquilino quiser comprar, ele deve manifestar seu interesse dentro desses 30 dias. Se ele não responder ou recusar, o dono pode vender o imóvel para outra pessoa mas apenas nas mesmas condições que foram oferecidas ao inquilino. Não respeitado o direito de preferência, quais são as consequências? Nesse caso a lei do inquilinato prevê em seus artigos 32 e 33 (Lei 8245/91). Ação de adjudicação compulsória: O locatário, não tendo o direito de preferência respeitado poderá ingressar com uma ação judicial, chamada de “Ação de adjudicação compulsória”, Nesse caso o autor da ação tem como pedido principal a "tomada" do imóvel para si, mesmo depois de vendido a outra pessoa. Pede ao judiciário que obrigue o atual comprador a transferir o imóvel para ele, nas mesmas condições do negócio feito. Porém existe um prazo para impetração da ação: 6 meses contados a partir do registro da venda no cartório de imóveis. INDENIZAÇÃO Além da ação de adjudicação, o locatário poderá também pedir ressarcimento por perdas e danos, buscando assim uma compensação por ter ferido o direito legal de preferência. CONCLUSÃO Diante disso é importante que as partes LOCADORA E LOCATÁRIA entendam seus direitos diante de uma venda de imóvel locado Buscando sempre a boa-fé e a legalidade nos atos e transações. 

Conheça o contrato de compra e venda de imóveis

Por Sistemas Centure • 14 de maio de 2025
Tudo que você precisa saber sobre contratos de compra e venda de imóveis
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