Aluguel pré pago: Entenda!

Saiba tudo sobre aluguel pré-pago

1- O que é aluguel pré-pago?


O aluguel pré pago é considerado quando a parte locatária faz o pagamento do aluguel ou aluguéis antecipadamente, ou seja, antes de usar ou usufruir do bem.


O formato que está sendo mais utilizado nos contratos de locação, tanto comerciais, como residenciais é o locatário antes de adentrar no imóvel, realizar o pagamento do período subsequente. Por exemplo, o locatário retirada as chaves  e já faz o pagamento do aluguel para os próximos 30 dias.


1. Artigo 42 da lei 8245/91

Assim, no artigo 42 da lei 8245/91, estipula a regra para o aluguel antecipado:


"Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo”


Esse artigo significa que:

O aluguel pré-pago só é permitido se o contrato não conter garantia locatícia, tais como: fiador, seguro fiança, título de capitalização, caução.

Caso contrário, o locador estará violando a lei e poderá sofrer sanções civis.


2. Qual a vantagem do aluguel pré-pago 

A locação quando ocorre pelo formato de aluguel pré-pago, ela dispensa a garantia locatícia, assim, excluímos ter que solicitar alguém para ser fiador,  pagamento de seguros, tendo que dispor de mais taxas para consolidar o contrato de locação.

E para o locador, a segurança financeira, de ter o aluguel pré pago, antes de ser utilizado.


3. Ação de despejo 

Nos casos de ações que precisem ser impetradas contra locatários inadimplentes, existem algumas particularidades, quando envolve contrato de aluguel pre pago:


Primeiramente, como não há garantia locatícia, não há de se falar em citação de fiadores, sinistros em seguradoras, o que claramente traz uma celeridade ao processo de desocupação do imovel.


Assim, o artigo 59, da lei 8245/91, traz o tema:


Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo

IX- a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)


Assim, o dispositivo, consagra a possibilidade de ação de despejo em liminar, desde que não haja garantia locatícia.

Diante disso, pode-se falar que a locação com modalidade de aluguel pré pago, é uma opção, que traz tanto beneficios a parte locadora, como a parte locatária.


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É uma ação judicial movida pela parte locatária, sendo esse locatário uma figura empresarial, ou seja, aplica-se para os contratos comerciais. Tem o intuito de obrigar, de forma judicial, o proprietário a renovar o contrato de locação comercial por mais tempo, mesmo que o locador não queira. A fim de preservar o ponto comercial e o fundo de comércio construído pelo inquilino. tem previsão legal nos artigos 51 a 57 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), FINALIDADES Proteção do fundo de comércio, no qual o locatário construiu no local Estabilidade do ponto comercial, trazendo a segurança de permanência no local Evita abuso do locador, como por exemplo, pedir o imóvel, e com a valorização devido ao ponto comercial construído, alugar para outrem com valores maiores. REQUISITOS LEGAIS PARA A AÇÃO RENOVATÓRIA O contrato de locação tem prazo determinado de no mínimo 5 anos. O mesmo locatário exerce a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos 3 anos ininterruptos; A ação é ajuizada entre 1 ano e no máximo 6 meses antes do fim do contrato. LOCATÁRIO NA AÇÃO RENOVATÓRIA O locatário além de cumprir com os requisitos legais citados acima, deve também a boa conduta cono locatário, estando em dia com suas obrigações contratuais e legais. Além de provar que o aluguel pago atualmente é condizente com a realidade de mercado LOCADOR NA AÇÃO RENOVATÓRIA O locador pode se defender da ação renovatória utilizando de argumentos como: utilização do imóvel para uso próprio, desde que não haja má fé, em querer utilizar o ponto comercial do locatário. No caso do locatário não estar arcando com os encargos locatícios em dia, pode se fazer prova da inadimplência e do não interesse em continuar a locação com os frequentes atrasos. E ainda, no caso de tentativa de negociação de novo aluguel, comprovar que o aluguel pago pelo locatário está abaixo do de mercado, e o locatário se recusa a atualizar o valor. CONCLUSÃO A ação renovatória é uma ferramenta jurídica que visa assegurar a continuidade das atividades comerciais do locatário, protegendo o investimento realizado no ponto comercial e garantindo estabilidade no exercício da atividade empresarial. Ao estabelecer critérios objetivos para seu ajuizamento, a legislação busca equilibrar os interesses entre locador e locatário, coibindo práticas abusivas e preservando o fundo de comércio. Porém há de verificar o equilíbrio econômico da relação, buscando atender tanto a parte locatária como a locadora.
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