Conheça o contrato de compra e venda de imóveis

Tudo que você precisa saber sobre contratos de compra e venda de imóveis

O que é o contrato de compra e venda de imóveis?

O contrato de compra e venda é um negócio jurídico bilateral, um acordo, pacto, entre 2 ou mais pessoas, em que uma das partes (o vendedor) se obriga a transferir a propriedade de um bem à outra (o comprador), mediante o pagamento de um preço certo em dinheiro.

Esse contrato está previsto nos artigos 481 a 532 do Código Civil Brasileiro. 

Para formalizar um contrato de compra e venda é necessário que o documento contenha no  mínimo as seguintes clausulas:

Cláusulas Obrigatórias em Contrato de Compra e Venda

Qualificação das Partes:  a qualificação é imprescindível e quanto mais detalhada mais segurança traz para as partes envolvidas. Abaixo as qualificações que devem constar, tanto da parte vendedora, como compradora e no caso de intermediadores, seja corretores ou imobiliária é fundamental que seja também descriminada

• Nome completo, ou razão social
• Nacionalidade
• Estado civil
• Profissão
• CPF/CNPJ
• RG
• Endereço completo

Obs: a inserção de dados como email, telefone para contato não são imprescindíveis, mais podem ser úteis.

Objeto do Contrato

• Endereço completo, contendo CEP, lote, quadra
  
• Matrícula, registro, cartório

Obs: a inserção de dados como índice cadastral de IPTU, matricula em COPASA, identificador CEMIG, são informações importantes e que valem a pena ser inseridas. 

Obs: O ideal é colocar na descrição do imóvel exatamente como consta na matrícula do bem, e agregar demais informações.

Preço e Forma de Pagamento

• Valor total
  
• Condições e prazos de pagamento
  
• Forma de pagamento (à vista, parcelado, cheque, transferência bancária,PIX.)
  
• Financiamento, consórcio 

Obs: Importante que em cada condição de pagamento descreva os prazos para serem realizados. Importante, que esses prazos sejam dilatados, pois possíveis situações de atrasos podem ocorrer.

Sinal (Arras)

• Valor pago como sinal de negócio
  
• Consequências do descumprimento por uma das partes (perda ou devolução do sinal)

Obs: Deve constar se o sinal será devolvido ou não. Em caso de desistência, qual a porcentagem a ser restituída? Se uma das partes infringir o contrato, qual a penalidade sobre o sinal?. O ideal é que o sinal seja pago na mesma data de assinatura do contrato de compra e venda.

Posse e Imissão

• Data em que o comprador tomará posse do imóvel.
  
• Condições para a imissão na posse

Obs: Posse provisória: cláusula que permite ao comprador tomar posse do bem antes da lavratura da escritura pública e do registro no cartório de imóveis (ou mesmo antes da quitação total do preço). Ela é legalmente possível, mas deve ser expressamente prevista no contrato.

Transferência da Propriedade

• Compromisso de lavratura da escritura pública.
• Responsabilidade pelas custas de escritura e registro

Declaração de Quitação de Débitos

• Declaração de que o imóvel está livre e desembaraçado de ônus, dívidas, ações judiciais, etc.

Obs: A checagem pré assinatura do contrato é importantíssima. Assim, certificar as seguintes certidões traz uma segurança e impede “dores de cabeça” futura 

Cláusula Penal

• Penalidades pelo descumprimento contratual (multa, rescisão, etc.).

Obs: A multa de 10% a 20% tem sido a mais aceita e usada nos contratos.

Disposições gerais

• Cada contrato de compra e venda pode ter suas particularidades. Assim, é importante que conste nas disposições gerais. Por exemplo, no caso de venda com “porteira fechada”, discrimine todos os itens que estão sendo parte da venda.
  

Foro

• Definição da comarca onde eventuais litígios serão resolvidos.

Quais documentos são necessários para assinatura do contrato?

Do Vendedor (Pessoa Física ou Jurídica):

• Certidões Cíveis e Criminais (Justiça Estadual e Federal)
  
• Certidões Trabalhistas (Justiça do Trabalho)
• Certidão de Protesto de Títulos
• Certidão de Execuções Fiscais (Municipal, Estadual e Federal)
• Certidão Negativa de Débitos – CND (INSS/Receita Federal)
• Certidão de Interdição e Tutela (Cartório de Registro Civil)
  
  

 Do Imóvel:

• Certidão de Matrícula Atualizada (Cartório de Registro de Imóveis)
• Certidão Negativa de Débitos de IPTU
• Certidão de Ônus Reais
• Certidão de Regularidade do Imóvel (Habite-se)
• Certidão de Débitos Condominiais (para apartamentos)