Direito de preferência

O que é o direito de preferência?


É a prioridade legal ou contratual que uma pessoa tem para comprar determinado imóvel caso o proprietário decida vendê-lo. Isso significa que, antes de vender para outra pessoa, o proprietário deve oferecer a venda àquele que tem esse direito.

Nos casos de locação, quem faz jus a esse direito de preferência é a parte LOCATÁRIA

Tal direito está disciplinado Art. 27 a 34 da lei 8245/91 (Lei do Inquilinato):

Se o proprietário de um imóvel alugado quiser vendê-lo e esse imóvel estiver alugado com contrato por prazo determinado, o inquilino (locatário) tem o direito de ser o primeiro a receber a proposta de compra.

O dono do imóvel deve avisar o inquilino por escrito (por exemplo, por carta registrada, e-mail, notificação judicial ou extrajudicial), informando os detalhes da venda: preço, condições de pagamento, prazos etc.

A ideia é dar ao inquilino a prioridade para comprar o imóvel nas mesmas condições que seriam oferecidas a outra pessoa.



E caso o locatário não se manifeste?


Depois que o inquilino recebe o aviso (por escrito) de que o locador/proprietário quer vender o imóvel alugado, ele tem um prazo de 30 dias para responder dizendo se quer ou não adquirir o imovel. Tal prazo é computado a partir do dia do recebimento da comunicação formal.

Se o inquilino quiser comprar, ele deve manifestar seu interesse dentro desses 30 dias. Se ele não responder ou recusar, o dono pode vender o imóvel para outra pessoa mas apenas nas mesmas condições que foram oferecidas ao inquilino.


Não respeitado o direito de preferência, quais são as consequências?


Nesse caso a lei do inquilinato prevê em seus artigos 32 e 33 (Lei 8245/91).


Ação de adjudicação compulsória:


O locatário, não tendo o direito de preferência respeitado  poderá ingressar com uma ação judicial, chamada de “Ação de adjudicação compulsória”, Nesse caso o autor da ação tem como pedido principal a  "tomada" do imóvel para si, mesmo depois de vendido a outra pessoa. Pede ao judiciário que  obrigue o atual comprador a transferir o imóvel para ele, nas mesmas condições do negócio feito.

Porém existe um prazo para impetração da ação: 6 meses contados a partir do registro da venda no cartório de imóveis.


INDENIZAÇÃO


Além da ação de adjudicação, o locatário poderá também pedir ressarcimento por perdas e danos, buscando assim uma compensação por ter ferido o direito legal de preferência.


CONCLUSÃO

Diante disso é importante que as partes LOCADORA E LOCATÁRIA entendam seus direitos diante de uma venda de imóvel locado Buscando sempre a boa-fé e a legalidade nos atos e transações.



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É uma ação judicial movida pela parte locatária, sendo esse locatário uma figura empresarial, ou seja, aplica-se para os contratos comerciais. Tem o intuito de obrigar, de forma judicial, o proprietário a renovar o contrato de locação comercial por mais tempo, mesmo que o locador não queira. A fim de preservar o ponto comercial e o fundo de comércio construído pelo inquilino. tem previsão legal nos artigos 51 a 57 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), FINALIDADES Proteção do fundo de comércio, no qual o locatário construiu no local Estabilidade do ponto comercial, trazendo a segurança de permanência no local Evita abuso do locador, como por exemplo, pedir o imóvel, e com a valorização devido ao ponto comercial construído, alugar para outrem com valores maiores. REQUISITOS LEGAIS PARA A AÇÃO RENOVATÓRIA O contrato de locação tem prazo determinado de no mínimo 5 anos. O mesmo locatário exerce a mesma atividade comercial no imóvel por pelo menos 3 anos ininterruptos; A ação é ajuizada entre 1 ano e no máximo 6 meses antes do fim do contrato. LOCATÁRIO NA AÇÃO RENOVATÓRIA O locatário além de cumprir com os requisitos legais citados acima, deve também a boa conduta cono locatário, estando em dia com suas obrigações contratuais e legais. Além de provar que o aluguel pago atualmente é condizente com a realidade de mercado LOCADOR NA AÇÃO RENOVATÓRIA O locador pode se defender da ação renovatória utilizando de argumentos como: utilização do imóvel para uso próprio, desde que não haja má fé, em querer utilizar o ponto comercial do locatário. No caso do locatário não estar arcando com os encargos locatícios em dia, pode se fazer prova da inadimplência e do não interesse em continuar a locação com os frequentes atrasos. E ainda, no caso de tentativa de negociação de novo aluguel, comprovar que o aluguel pago pelo locatário está abaixo do de mercado, e o locatário se recusa a atualizar o valor. CONCLUSÃO A ação renovatória é uma ferramenta jurídica que visa assegurar a continuidade das atividades comerciais do locatário, protegendo o investimento realizado no ponto comercial e garantindo estabilidade no exercício da atividade empresarial. Ao estabelecer critérios objetivos para seu ajuizamento, a legislação busca equilibrar os interesses entre locador e locatário, coibindo práticas abusivas e preservando o fundo de comércio. Porém há de verificar o equilíbrio econômico da relação, buscando atender tanto a parte locatária como a locadora.
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