Direito de preferência

O que é o direito de preferência?

É a prioridade legal ou contratual que uma pessoa tem para comprar determinado imóvel caso o proprietário decida vendê-lo. Isso significa que, antes de vender para outra pessoa, o proprietário deve oferecer a venda àquele que tem esse direito.

Nos casos de locação, quem faz jus a esse direito de preferência é a parte LOCATÁRIA

Tal direito está disciplinado Art. 27 a 34 da lei 8245/91 (Lei do Inquilinato):

Se o proprietário de um imóvel alugado quiser vendê-lo e esse imóvel estiver alugado com contrato por prazo determinado, o inquilino (locatário) tem o direito de ser o primeiro a receber a proposta de compra.

O dono do imóvel deve avisar o inquilino por escrito (por exemplo, por carta registrada, e-mail, notificação judicial ou extrajudicial), informando os detalhes da venda: preço, condições de pagamento, prazos etc.

A ideia é dar ao inquilino a prioridade para comprar o imóvel nas mesmas condições que seriam oferecidas a outra pessoa.

E caso o locatário não se manifeste?

Depois que o inquilino recebe o aviso (por escrito) de que o locador/proprietário quer vender o imóvel alugado, ele tem um prazo de 30 dias para responder dizendo se quer ou não adquirir o imovel. Tal prazo é computado a partir do dia do recebimento da comunicação formal.

Se o inquilino quiser comprar, ele deve manifestar seu interesse dentro desses 30 dias. Se ele não responder ou recusar, o dono pode vender o imóvel para outra pessoa mas apenas nas mesmas condições que foram oferecidas ao inquilino.

Não respeitado o direito de preferência, quais são as consequências?

Nesse caso a lei do inquilinato prevê em seus artigos 32 e 33 (Lei 8245/91).

Ação de adjudicação compulsória:

O locatário, não tendo o direito de preferência respeitado  poderá ingressar com uma ação judicial, chamada de “Ação de adjudicação compulsória”, Nesse caso o autor da ação tem como pedido principal a  "tomada" do imóvel para si, mesmo depois de vendido a outra pessoa. Pede ao judiciário que  obrigue o atual comprador a transferir o imóvel para ele, nas mesmas condições do negócio feito.

Porém existe um prazo para impetração da ação: 6 meses contados a partir do registro da venda no cartório de imóveis.

INDENIZAÇÃO

Além da ação de adjudicação, o locatário poderá também pedir ressarcimento por perdas e danos, buscando assim uma compensação por ter ferido o direito legal de preferência.

CONCLUSÃO

Diante disso é importante que as partes LOCADORA E LOCATÁRIA entendam seus direitos diante de uma venda de imóvel locado Buscando sempre a boa-fé e a legalidade nos atos e transações.