Imóvel como garantia no contrato de locação. Entenda tudo a respeito

Imóvel como garantia no contrato de locação. Entenda as diferenças possíveis

1- Fiador com imóvel

Nessa modalidade, a garantia locatícia é o  fiador, e esse possui um imóvel quitado e com matrícula regular.

Ele assina o contrato como fiador e, em eventual inadimplência, o locador pode penhorar o bem do fiador judicialmente.

Não precisa registrar em cartório, mas é essencial que o imóvel esteja em nome do fiador, não tenha ônus gravado na matrícula, ou seja, o imóvel pode ser dado como uma garantia. 

DICA IMPORTANTE!

O imóvel pode ser penhorado mesmo que seja único bem de família do fiador, o tema já foi tratado pelo STF: Tema 1127 – Repercussão Geral):

2. Imóvel como garantia

Nesse caso a modalidade é caução em bem imóvel. Sendo uma garantia real e está  previsto no artigo 38, da lei do inquilinato:

 “A caução em bens imóveis somente será eficaz quando registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

Assim, para que tenha validade deve o imóvel estar especificado no contrato de locação e deve ser registrado na matrícula do imóvel no cartório de Registro de Imóveis.

DICAS IMPORTANTES - CLAUSULAS QUE DEVEM ESTAR INSERIDAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

1. Descrição do endereço do imóvel, a titularidade do bem. Especifique como consta na matrícula do imóvel
2. Insira como cláusula de caução real 
3. Expresse que a garantia abrangerá todo o tempo de contrato, inclusive em caso de prorrogação
4. Coloque de quem é a responsabilidade do processo junto ao cartório, bem como quem será responsável pelo pagamentos das custas cartoriais.
5. Em caso de sinistros, ou venda que impossibilidade a continuidade da garantia. Faça a previsão de substituição.

E QUAL O CUSTO?

O custo é baseado no valor do imóvel determinado na matrícula, os emolumentos totais (emolumentos + taxa de fiscalização) vão de acordo com a faixa correspondente. As faixas são divulgadas pelos cartórios de Registro de Imóveis. 

IMPORTANTE

Não havendo o registro na matrícula do imóvel, a garantia da caução real não terá validade perante terceiros. Ou seja, não servirá como garantia.

CONCLUSÃO

Entender as diferenças entre fiador com imóvel e caução real em bem imóvel é fundamental para garantir segurança jurídica no contrato de locação. Enquanto o fiador pode ter o imóvel penhorado judicialmente (inclusive se for bem de família), a caução real exige formalização mais rigorosa — incluindo registro na matrícula do imóvel — para ter validade legal.