Saiba por onde começar na compra e venda de imóveis

Antes de fechar qualquer negócio imobiliário, é fundamental realizar uma análise completa da documentação do imóvel para evitar surpresas desagradáveis no futuro. Verificar certidões específicas garante que o bem está livre de dívidas, disputas judiciais ou irregularidades que possam comprometer a posse ou o valor da propriedade. Neste texto, você encontra um passo a passo para ter uma compra de imóvel mais segura

1. Análise a matrícula do imóvel

1.1 - Matrícula

A matrícula é como uma "certidão de nascimento" do imóvel. Tem um número único e registra toda a história do imóvel: donos anteriores, dívidas, penhoras, hipotecas, …

A análise da matrícula é feita no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado.

DICA! Para facilitar pode ser solicitado no site https://ridigital.org.br/ Basta ter o número da matrícula e o cartório onde está registrado.

1.2 - Certidão negativa de ônus reais

É uma certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, deve ser solicitada no cartório onde o imóvel está registrado. Essa certidão informa se o imóvel tem algum ônus, ou seja, algum direito de terceiro que limita o uso ou a venda. Abaixo alguns exemplos de averbações que podem constar como gravames na matrícula

Hipoteca – Garantia de dívida, geralmente com banco.
Penhora – Imóvel vinculado a processo judicial.
Alienação fiduciária – Imóvel financiado e ainda não quitado.
Usufruto – Outra pessoa tem direito de uso vitalício.
Servidão – Direito de passagem ou uso parcial do imóvel.
Cláusula de inalienabilidade – Imóvel não pode ser vendido por um período.

2- Análise de taxas e impostos do imóvel

Certidão de quitação de IPTU
Declaração de débitos condominiais (se for em condomínio)
Habite-se: Sem ele, você pode ter problemas pra financiar ou registrar.

3 - Análise do vendedor

É essencial que seja analisado o CPF ou CNPJ da parte vendedora. Abaixo sugestões de certidões a serem emitidas:

Certidão de ações cíveis e criminais

certidão da Justiça Federal

Certidão de protesto

Certidão trabalhista
Certidão de débitos da Receita Federal
Certidão negativa de execução fiscal
Contrato social e alterações
Certidão de débitos federais e FGTS
Certidões de falência e recuperação judicial
CND do INSS

Certidão trabalhista (CNDT)

4 - Conclusão

Em resumo, checar todas as certidões do imóvel antes da compra não é excesso de cautela, é obrigação de quem quer evitar prejuízo. Um imóvel pode parecer regular à primeira vista, mas só a documentação comprova sua real situação jurídica e fiscal. Ignorar essa etapa abre espaço para problemas graves, como bloqueios judiciais, dívidas herdadas e até perda da propriedade. Comprar com segurança exige atenção aos detalhes — e as certidões são a base dessa proteção.

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